Không chỉ Nasco Express làm gia tăng chi phí gấp 2 lần, quy định nép giao tế bất động sản phê chuẩn sàn còn làm giảm hiệu quả Kinh doanh của Nasco Express các chủ đầu tư.
Nasco ExpressDự thảo Luật kinh dinh Bất động sản (sửa đổi) dự định sẽ được trình Nasco Express Quốc hội Nasco Express cho Nasco Express quan điểm tại kỳ họp thứ 5, diễn ra vào tháng 5/2023 và Nasco Express chuẩn y tại kỳ họp thứ 6, diễn ra vào Nasco Express tháng 10/2023. Điều đó có nghĩa, thời kì để dự án Luật quan yếu này được thông qua không còn nhiều. Tuy nhiên, nhiều quy định được đưa ra tại dự thảo Luật vẫn chưa nhận được sự nhất trí từ dư luận. Trong đó, trổi nhất là quy định liên hệ Nasco Express đến giao tiếp bất động sản phải duyệt y sàn giao dịch.
Dự thảo Luật Kinh doanh Bất động sản dự kiến sẽ được Quốc hội phê chuẩn vào tháng 10/2023
Cứng nhắc và làm tăng tổn phí cho doanh nghiệp
Phát biểu tại Hội thảo Doanh nghiệp góp ý dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) và dự thảo Luật kinh dinh Bất động sản (sửa đổi) vừa được Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) tổ chức vào ngày 12/5, ông Nguyễn Quốc Hiệp - Chủ tịch Hiệp hội các Nhà thầu Xây dựng Việt Nam cho rằng: Điều 57 dự thảo Luật kinh dinh Bất động sản (sửa đổi) Nasco Express quy định: Các giao tế bất động sản phải thực hành duyệt y sàn giao dịch bất động sản theo quy định của Luật này, trong khi Điều 60 quy định sàn giao Nasco Express dịch bất động sản chỉ cần có “cơ sở vật chất kỹ thuật đáp ứng yêu cầu, có năng lực về tài chính”.
Theo ông Nguyễn Quốc Hiệp, “quy định như vậy hơi cứng”. Bởi hiện nay khá nhiều chủ đầu tư là các công ty đầu tư bất động sản đều dùng linh hoạt việc phối hợp giữa lực lượng bán hàng trực tiếp của chủ đầu tư và một số sàn. Tuy nhiên từ thực tế cho thấy, khối lượng hàng bán được của bộ phận bán hàng của chủ đầu tư luôn lớn hơn lượng hàng do các sàn giao du bên ngoài bán được, căn do là do viên chức của họ có sự tường và có tâm huyết với dự án. Đặc biệt, tổn phí hoa hồng chủ đầu tư phải chi cho các sàn bên ngoài luôn ở mức gấp 2 lần phí hoả hồng cho bộ phận nhân viên của chủ đầu tư tự bán.
Trên cơ sở đó, ông Nguyễn Quốc Hiệp kiến nghị: “Ban soạn thảo cần cân nhắc có nên đưa ra thêm một nấc trung gian trong khi chúng ta đang cố giảm bớt các thủ tục trung gian để giảm tổn phí” . Đồng thời, kiến nghị sửa lại Điều 57: “Các giao thiệp bất động sản phải công khai sáng tỏ qua các sàn giao tế do các chủ đầu tư tự tổ chức hoặc qua các sàn giao dịch trung gian (nếu các chủ đầu tư tư không tự tổ chức được).”
ngoại giả, ông Nguyễn Quốc Hiệp cho rằng, về tiêu chí các sàn giao tiếp cũng cần cụ thể hơn: Thế nào có cơ sở vật chất kỹ thuật đáp ứng đề nghị? Kể cả sàn giao dịch trực tiếp và điện tử.
giao dịch bất động sản ưng chuẩn sàn sẽ làm tăng phí tổn cho doanh nghiệp và đẩy giá bất động sản tăng cao hơn
Nguy cơ đẩy giá bất động sản tăng cao
Cũng liên hệ đến quy định giao tiếp bất động sản buộc qua sàn giao tiếp, theo ông Nguyễn Văn Đỉnh - Chuyên gia độc lập trong lĩnh vực đất đai, xây dựng, bất động sản: Theo khoản 3 Điều 45 dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi): “hiệp đồng mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng và giao kèo chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà các bên tham gia giao tiếp là tổ chức, cá nhân quy định tại khoản 2, khoản 3 Điều 10 của Luật này thì phải công chứng hoặc chứng thực.”
song song, Điều 57 dự thảo Luật kinh dinh Bất động sản (sửa đổi) cũng quy định chủ đầu tư dự án bán nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai hay chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền sẽ buộc phải qua sàn giao dịch bất động sản.
Nhưng theo Luật Công chứng, hoạt động công chứng là việc công chứng viên chứng nhận tính xác thực, hợp pháp của giao kèo, giao thiệp dân sự. Theo đó, công chứng viên sẽ hướng dẫn Nasco Express các bên tham dự giao tiếp tuân thủ đúng các quy định pháp luật có liên Nasco Express quan đến việc thực hiện hợp đồng, giao du; giải thích cho họ hiểu rõ quyền, nghĩa vụ và ích lợi hợp pháp của họ, ý nghĩa và hậu quả pháp lý của việc tham dự hiệp đồng, giao dịch. Khi có vấn đề chưa rõ, công chứng viên yêu cầu các Nasco Express bên làm rõ hoặc tiến hành Nasco Express xác minh, đề nghị thẩm định và khước từ công chứng khi chẳng thể làm rõ.
"Như vậy với loại Nasco Express hợp đồng mua bán, chuyển nhượng bất động sản thì khi thực hiện công chứng giao kèo, công chứng viên có bổn phận đánh giá tính pháp lý của tài sản giao du, gồm đánh giá tình trạng pháp lý dự án, điều kiện để đưa bất động sản vào giao dịch; nếu không đủ điều kiện giao tiếp thì phải chối từ công chứng" - ông Nguyễn Văn Đỉnh khẳng định và cho biết: Công việc của công chứng viên như nêu trên trùng một phần đông với nội dung hoạt động của sàn giao tế bất động sản theo Điều 61 dự thảo Luật kinh dinh bất động sản (sửa đổi). Theo đó, sàn giao tiếp ngoài chức năng thực hành các giao dịch mua bán bất động sản, làm trung gian đàm phán, ký kết hiệp đồng thì còn phải “kiểm tra giấy má về bất động sản đảm bảo đủ điều kiện được giao thiệp”.
“Như vậy, một phần công việc của sàn giao dịch bất động sản sẽ trùng lặp với công việc của công chứng viên khi “thẩm định”, đánh giá tính pháp lý của bất động sản, bảo đảm đủ điều kiện mua bán” – ông Nguyễn Văn Đỉnh thông báo và cho rằng: Quy định thắt giao du bất động sản qua sàn sẽ làm tăng thủ tục phải thực hành, tăng tổn phí tuân thủ cho doanh nghiệp và đẩy giá nhà tăng cao, do chi phí trung gian trả cho sàn giao du sẽ được tính vào giá bán và người dùng rốt cuộc phải gánh chịu.
Ngoài ra, một số quan điểm cho rằng việc Luật Kinh doanh Bất động sản ép doanh nghiệp , người dân phải giao tiếp phê duyệt một đơn vị trung gian có dấu hiệu ngăn trở quyền tự do Kinh doanh, quyền tự chủ Kinh doanh và chọn lọc hình thức tổ chức kinh dinh, tự do quãng thị trường, khách hàng và ký kết hiệp đồng (theo Điều 7 Luật Doanh nghiệp), quyền tự quyết định và tự chịu nghĩa vụ về hoạt động đầu tư kinh dinh (theo Điều 5 Luật Đầu tư).
Từ những phân tách trên, các chuyên gia cho rằng, việc thắt giao dịch bất động sản ưng chuẩn sàn giao du là không cấp thiết. Tuy nhiên, theo ông Nguyễn Mạnh Khởi - Phó Cục Nasco Express trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản thuộc Bộ Xây dựng, việc quy định giao du bất động sản phải thực hiện duyệt sàn tại dự thảo Luật là cấp thiết, hạp với quyết nghị 18-NQ/TW năm 2022 của Ban Chấp hành Trung ương, Nghị quyết Đại hội XIII của Đảng, trong đó phải lấy lợi. chính đáng của người dân để làm trọng tâm xây dựng chính sách.
Cũng theo ông Nasco Express Nguyễn Mạnh Khởi, giả dụ trước đây sàn giao tiếp chưa phát triển, quy trình giao dịch chưa rõ ràng, chuyên môn nghiệp vụ của đội ngũ nhân sự còn yếu và thiếu, thì đến nay đã đủ điều kiện để triển khai giao Nasco Express dịch bất động sản qua sàn. Bên cạnh Nasco Express đó, ông Nguyễn Mạnh Khởi cho rằng, Nasco Express tính sáng tỏ trong giao du bất động sản thời kì qua có nhiều vấn đề bất cập. Do đó, việc Nasco Express giao du bất động sản qua sàn cũng như giao tiếp qua sở giao tế hàng hóa là rất cấp thiết.
| Dự thảo Luật kinh dinh Bất động sản (sửa đổi) bao gồm 10 chương và 92 Điều. Hiện Luật đã được Chính phủ trình Quốc hội cho quan điểm và dự kiến chuẩn y vào kỳ họp diễn ra vào tháng 10/2023. |