Tiềm năng và dư địa phát triển của phân khúc nhà ở từng lớp tại Việt Nam đang còn rất lớn. Tuy nhiên, với các chính sách như hiện tại, đa phần các doanh nghiệp bất động sản vẫn đang “nhìn trước ngó sau" Nasco Express với phân khúc "khó nhằn" này.
Nhà ở từng lớp dẫn dắt thị Nasco Express trường thời gian tới
Năm 2023, thị trường bất động sản toàn cầu được dự báo sẽ diễn biến chậm lại. Thị trường Việt Nam cũng khó tránh khỏi những tác động. Tuy nhiên, theo dự báo của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) đã ban bố tại Hội thảo “Bắt mạch Thị trường bất động sản và dự báo”, phân khúc nhà ở xã hội, nhà ở bình dân sẽ tăng trưởng bởi dư địa phát triển thành thị vẫn đang thu hút sự quan tâm của các nhà đầu tư.
Đại diện Bộ Xây dựng cho biết, dự báo nhu cầu về nhà ở thời đoạn 2021 - 2030 sẽ đấu gia tăng, đặc biệt tại khu vực tỉnh thành. Tỷ lệ dân số đô thị hiện khoảng 40% và sẽ tăng lên khoảng 45% vào năm 2030. Với tốc độ tăng dân số và nhu cầu nhà ở hiện Nasco Express tại, mỗi năm phải tăng thêm khoảng 70 triệu m2 nhà ở thành thị. Hai thành thị lớn có sức hút dân số cao, đòi hỏi Nasco Express gia tăng nhanh diện tích nhà ở đô thị là Hà Nội và TP.HCM, sẽ chiếm trên 50% diện tích đất thành thị của cả nước và 75% tăng trưởng không gian thành phố với khoảng 2/3 lượng nhu cầu nhà ở hàng năm.
Trong bối cảnh thị trường trầm lắng, việc phát triển nhà ở xã hội vừa là để đáp ứng nhu cầu cần yếu của đối tượng chính sách vừa là đòn bẩy kích thích dòng chảy kinh tế, hoạt động của 38 ngành nghề khác có liên hệ đến thị trường bất động sản.
Theo thống kê của Bộ Xây dựng, đến nay, trên địa bàn cả nước đã hoàn thành 301 dự án nhà ở từng lớp khu vực thị thành với khoảng 155.800 căn, tương đương với tổng diện tích 7,8 triệu mét vuông.
Nguồn cung nhà ở xã hội đạt được từ thực tại còn một khoảng cách Nasco Express quá lớn so với kỳ vọng đặt ra. nguyên cớ do quá trình triển khai phát triển nhà ở xã hội còn gặp phải nhiều khó khăn, vướng mắc.
Khó khăn xuyên suốt quá trình triển khai
thời gian qua, quốc gia đã có nhiều vậy trong việc ban hành chính sách nhằm cuộn doanh nghiệp dự phát triển nhà ở xã hội, cải thiện nguồn cung phân khúc nhà ở xã hội. Tuy nhiên, những chính sách này vẫn còn nhiều bất cập, thiếu đồng bộ, tạo ra nhiều điểm nghẽn khiến các chủ đầu tư gặp khó khăn trong việc tiếp cận nhà ở từng lớp.
Ngoài các chính sách đã được đưa ra, muốn thực hiện thành công Nasco Express đề án xây dựng ít ra 1 triệu căn hộ nhà ở từng lớp, Nhà nước cần nghiên cứu ban hành thêm các cơ chế đặc thù riêng, đặc biệt là về vốn và quỹ đất để khuyến khích doanh nghiệp tham dự phát triển dự án nhà ở xã hội (NƠXH).
Theo đó, Khoản 1 Điều 5 Nghị định số 49/2021/NĐ-CP quy định: “Trường hợp dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương nghiệp, khu tỉnh thành có quy mô sử dụng đất từ 2ha trở lên tại các thành phố loại đặc biệt và loại I hoặc từ 5ha trở lên tại các thành phố loại II và loại III phải dành 20% tổng Nasco Express diện Nasco Express tích đất ở trong các đồ án quy hoạch chi tiết được cơ quan có thẩm quyền duyệt, đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật dành để xây dựng nhà ở tầng lớp”.
Tuy nhiên, không phải dự án nhà ở thương mại nào cũng thích hợp để xây dựng NƠXH trong cùng dự án, nhất là tại các dự án nhà ở cao cấp, dự Nasco Express án nhà ở trung cấp. Việc bố trí 20% quỹ Nasco Express đất bên trong dự án tỉnh thành, nhà ở thương nghiệp vô hình chung sẽ phá vỡ tổng thể dự án.
Theo VARS, điều này dẫn đến các tiện ích, phong cảnh trong dự án thiếu đồng bộ, giảm giá trị sử dụng của nhóm đối tượng cao cấp. Ngược lại, người dân có thu nhập trung bình, thấp cũng sẽ khó có thể thích ứng được trong khu vực chất lượng cao. phối hợp tầng lớp chẳng thể đạt được bằng cách phối hợp nhiều nhóm đối tượng thu nhập khác nhau trong cùng một không gian sống. Tại một số địa phương như Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh, hầu hết các dự án đều có quy mô nhỏ, tại vị trí có giá trị lớn, Nasco Express việc yêu cầu bố trí quỹ đất 20% là rất khó thực hành.
vì thế, VARS cho rằng, nên giao 20% quỹ đất cho chính quyền địa phương tổ chức thực hiện, UBND tỉnh phải tính tình nhu cầu quỹ đất khi lập quy hoạch.
Qua kinh nghiệm quốc tế, hồ hết các nước đều có quỹ nhà ở địa phương cho người cần lao thuê, dưới hình thức đất thuộc chính quyền, giao cho doanh nghiệp xây Nasco Express dựng nhà ở cho thuê theo giá quy định.
tỉ dụ như tại Hà Lan, với quy mô cho thuê nhà ở tầng lớp khoảng 31%, Hiệp hội Nhà ở tại đất nước này luân chuyển vốn theo nguyên tắc quay vòng, thu nhập nhận được từ việc cho thuê và bán nhà sẽ đủ để trang trải khoảng đầu tư của họ vào nhà ở giá rẻ mới hay tân trang, cải tạo khu phố (đầu tư cộng đồng). Hay tại một số khu vực ở Hoa Kỳ, các quy định yêu cầu phát triển nhà ở giá rẻ theo 1 trong 3 cách: tỷ lệ % các đơn vị phát triển dự án phải có giá cả phải chăng; tỷ lệ % xây dựng ngoài các đơn vị có giá cả phải chăng hoặc tiền mặt trả vào quỹ nhà ở.
Thứ hai là vấn đề nguồn vốn và lãi Nasco Express suất. Trong chương trình phục hồi và phát triển kinh tế-tầng lớp đã xây dựng hai chính sách hỗ trợ Nasco Express cho nhà ở xã hội. trước nhất là hỗ trợ cá nhân chủ nghĩa vay ưu đãi, đến hết tháng 10/2022, ngân hàng Chính sách từng lớp đã giải ngân được 3.017 tỷ đồng cho 8.379 khách hàng thuộc đối tượng vay để mua, thuê mua nhà ở xã hội, nhà công nhân, xây dựng mới hoặc cải tạo, tôn tạo nhà ở. Chính sách thứ hai là hỗ trợ lãi suất Nasco Express 2%/năm, tối đa 40.000 tỷ đồng phê chuẩn hệ thống nhà băng thương nghiệp để cho vay với một số ngành, lĩnh vực, trong đó có Nasco Express cải tạo chung cư cũ, xây dựng nhà ở từng lớp, nhà cho công nhân. Tuy nhiên, đến nay chưa có dự án nào được vay vốn từ Nasco Express chương trình bình phục. thực tế, bây giờ các doanh nghiệp khó khăn khi tiếp cận nguồn vốn ngân hàng thì các dự án nhà ở tầng lớp cũng khó lòng triển khai.
Thứ ba là trình tự thủ tục đầu tư xây dựng, mua - bán nhà ở xã hội còn phức tạp Nasco Express và kéo dài, khó khăn hơn cả nhà ở thương nghiệp, tạo rào cản chủ đầu tư tiếp cận loại hình nhà ở này. Quỹ đất 20% khi giao cho doanh nghiệp phải tổ chức đấu thầu, đấu giá, khó chọn lọc nhà đầu tư.
chung cuộc là giá bán bị khống chế , lãi vay (nếu có) và lợi nhuận định mức của toàn bộ dự án không Nasco Express vượt quá 10% tổng tổn phí đầu tư. Nguồn vốn tắc nghẽn, Nasco Express hoài tiếp cận tài chính, phí đầu vào tăng cao trong khi trình tự thủ tục đầu tư xây dựng, mua, bán nhà Nasco Express ở từng lớp còn phức tạp và kéo dài, gây tốn kém cho doanh nghiệp Nasco Express khiến giá nhà ở tầng lớp xây mới tại nhiều nơi cao gần bằng giá nhà ở thương mại. Thị trường thứ cấp ghi nhận hiện tượng giá nhà ở từng lớp tại các thành phố lớn tăng gấp đôi sau 5 năm dùng. Đặc biệt là định mức xây dựng đã quy định thấp hơn thực tại thị trường dẫn đến doanh nghiệp dự phát triển nhà Nasco Express ở tầng lớp có khả năng lỗ nặng. Do đó, VARS cho rằng, những điều này không quyến rũ và khó lôi cuốn doanh nghiệp tham gia phát triển nhà ở tầng lớp.
Theo ông Nguyễn Chí Thanh, Phó chủ toạ kiêm Tổng Thư ký Hội Môi giới Bất động Nasco Express sản Việt Nam, “nếu phát triển nhà ở xã hội Nasco Express giống hệt nhà ở thương nghiệp rồi đưa ra những khung giá không ăn nhập với điều Nasco Express kiện thị trường, các nhà đầu tư rõ ràng không quan tâm. Làm ra sản phẩm còn phải xin duyệt về giá bán, cùng những Nasco Express thủ tục thậm chí phức tạp hơn nhà ở thương mại, được miễn mỗi tiền sử Nasco Express dụng đất để làm lợi thế giảm giá thành”.
Ông Thanh nhấn mạnh cần phải đổi thay tư duy làm. Phải làm để người dân có thể sinh sống lâu dài, hoặc khi họ vượt lên một tầm khác thì người đến sau có nhịp sở hữu. Muốn tiết kiệm hoài phải thực hành các dự án quy mô lớn, còn làm nhỏ không thể Nasco Express giảm. Nếu không làm quy mô lớn, giá vốn khoảng 20 triệu/m2 là bình thường. Mặc dù vậy, khống chế giá cả lại làm giảm chất lượng nhà, người dân vào ở bị xuống cấp ngay.
Từ những lập luận này, ông Thanh đánh giá không nên chỉ nghĩ đến việc xây nhà ở xã Nasco Express hội giá rẻ, song song cần Nasco Express có cơ chế, quy định để những người không thuộc diện sử dụng nhà ở xã hội nữa chuyển nhà cho nhóm người đang khó khăn hơn. Điều này giúp thị trường có tính uyển chuyển, lôi cuốn nhà đầu tư, người dân cũng có dịp hưởng lợi.
Phương Hoàng
Nhịp sống thị trường